متن کامل قانون پیش‌فروش ساختمان

(اصلاحی 1401/09/06)- هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود. تبصره - اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند: 1- سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد. 2- مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود: 1- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی 2- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک 3 (اصلاحی 1401/09/06)- متن پروانه ساختمانی صادرشده از مراجع ذی‌صلاح در صورت صدور، به عنوان پیوست قرارداد 4 (اصلاحی 1401/09/06)- مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند موقعیت، کاربری، مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح، سیستم گرمایش و سرمایش، قسمت‌های مشترک و سایر موارد مؤثر در قیمت 5- بها یا عوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت 6- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی 7- زمان تحویل واحد و زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی 8- تعیین تکلیف خسارات، تضمین‌ها، بیمه، تغییر قیمت و تغییر مشخصات 9- تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی 10 (حذف 1401/09/06)- معرفی داوران 11 (اصلاحی 1401/09/06)- احکام مواد 6، 7، 8 و تبصره آن، 9، 11، 12، 14، 16 این قانون

قرارداد پیش‌فروش و قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک: 1- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی اختصاص واحدها در ازای سرمایه‌گذاری 2 (حذف 1401/09/06)- پروانه ساخت و شناسنامه فنی مستقل هر واحد 3- بیمه‌نامه مسئولیت موضوع ماده (9) 4 (حذف 1401/09/06)- تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی 5- پاسخ استعلام از اداره ثبت محل تبصره (حذف 1401/09/06)- شرط پیشرفت حداقل 30 درصد تعهدات آماده‌سازی برای اجازه پیش‌فروش در برخی پروژه‌ها.

تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی، صرفاً در قبال حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.

در صورت تأخیر پیش‌فروشنده در تحویل یا انجام تعهدات، علاوه بر بند (9) ماده (2)، مکلف به پرداخت جریمه تاخیر است: 1- در عدم قابلیت بهره‌برداری واحد و بخش‌های اختصاصی، تا زمان تحویل معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده 2- در عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی، روزانه 0.5% بهای روز تعهدات انجام‌نشده به قدرالسهم پیش‌خریدار 3- در عدم انجام تعهدات خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2)، روزانه یک در هزار بهای روز تعهدات انجام‌نشده به قدرالسهم 4- در عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه یک در هزار مبلغ قرارداد اجرای این ماده مانع اعمال خیارات توسط پیش‌خریدار نیست.

اگر مساحت بنا طبق صورت‌مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ قرارداد محاسبه می‌شود. تا 5% افزایش، حق فسخ هیچ‌یک نیست؛ بیش از 5% فقط خریدار حق فسخ دارد. اگر کمتر از 95% تحویل شود، خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت طبق قیمت روز و نظر کارشناس دارد.

در اعمال حق فسخ توسط پیش‌خریدار به سبب تخلف پیش‌فروشنده، خسارت بر مبنای مصالحه یا نظر کارشناس مرضی‌الطرفین پرداخت می‌شود. تبصره: در عدم توافق، پیش‌فروشنده باید همه مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی با سایر خسارات قانونی مسترد کند.

پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات و عدم رعایت ضوابط قانونی مسئول است و باید این مسئولیت را بیمه کند. مازاد بر پرداخت بیمه، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌التفاوت خسارت است.

در تسهیلات بانکی به پیش‌خریدار، وجه تسهیلات توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و حقوق و سهم عرصه و حقوق پیش‌خریدار به عنوان تضمین اخذ می‌شود.

نحوه پرداخت اقساط به توافق طرفین است، ولی حداقل 10% از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول است و خلاف آن قابل توافق نیست.

در صورت عدم پیشرفت متناسب عملیات، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به تأیید مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت نماید. مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه گزارش بدهد.

پیش‌خریدار به نسبت اقساط یا عوض قراردادی، مالک می‌شود. با اتمام ساختمان و تأیید مهندس ناظر و ایفای تعهدات، می‌تواند از دفترخانه تنظیم سند رسمی انتقال را درخواست کند. امتناع پیش‌فروشنده ظرف 10 روز باعث تنظیم سند به نام پیش‌خریدار توسط دفترخانه می‌شود. ثبت محل مکلف به تفکیک یا افراز است.

(اصلاحی 1401/09/06)- اگر پیش‌فروشنده تا پایان مدت قرارداد پروژه را کامل نکند و صرفاً اقدامات جزئی باقی مانده باشد (کمتر از 10% پیشرفت فیزیکی)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی‌مانده به دفترخانه مراجعه و تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود را بخواهد. هزینه‌های دولتی پرداخت‌شده توسط پیش‌خریدار قابل استیفاء از محل ماده (11) و... است.

عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش‌شده و اقساط و وجوه آن، قبل از انتقال رسمی به پیش‌خریدار، قابل توقیف به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.

در عدم پرداخت اقساط، پیش‌فروشنده به دفترخانه اعلام می‌کند؛ دفترخانه ظرف یک هفته به پیش‌خریدار اخطار می‌دهد تا ظرف یک ماه اقساط معوقه را بپردازد. در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ دارد.

واگذاری حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنان بلامانع است.

در انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار اولیه همچنان عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد است.

پس از انتقال قطعی و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه هستند.

(حذف شده 1401/09/06)- داوری اجباری موضوع اختلافات پیش‌فروش (حذف شد).

(حذف شده 1401/09/06)- الزام مجوز آگهی برای تبلیغ پیش‌فروش (حذف شد).

شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان، برای هر واحد شناسنامه فنی مستقل صادر و تسلیم متقاضی کنند.

(اصلاحی 1401/09/06)- اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی معادل دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. تبصره (اصلاحی 1390/03/31)- تعقیب صرفاً با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی است و با گذشت شاکی موقوف می‌شود.

مشاوران املاک پس از مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی دلالت می‌کنند و حق تنظیم مستقیم قرارداد پیش‌فروش ندارند. در غیر این صورت: مرتبه اول تا یک سال، مرتبه دوم تا دو سال تعلیق پروانه، مرتبه سوم ابطال پروانه کسب.

(اصلاحی 1390/03/31)- آیین‌نامه اجرایی ظرف سه ماه توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران می‌رسد. قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی 1389/10/12 تصویب و در 1389/10/29 به تأیید شورای نگهبان رسید.